Radus patinkantį būstą ir susitarus dėl kainos, pirkėjo gali laukti netikėta aplinkybė: nepriklausomas turto vertintojas objektą gali įvertinti pigiau. Tokiu atveju būsto rinkos vertė tampa svarbi ne tik pirkėjui, bet ir bankui, sprendžiančiam dėl finansavimo.
Pirkimo kaina yra suma, dėl kurios susitaria pirkėjas ir pardavėjas. Tuo metu rinkos vertė parodo, už kiek panašus turtas galėtų būti parduotas rinkoje vertinimo dieną. Šie dydžiai ne visada sutampa, nes sutartai kainai gali turėti įtakos derybos, konkurencija, pardavėjo lūkesčiai ar pirkėjo emocijos.
Kas lemia būsto vertinimą?
Būsto vertę nustato nepriklausomas turto vertintojas. Jis apžiūri objektą, patikrina dokumentus, įvertina fizinę būklę ir palygina būstą su panašiais rinkoje esančiais ar neseniai parduotais objektais.
Vienas svarbiausių kriterijų yra vieta. Vertinama ne tik gyvenvietė ar rajonas, bet ir konkreti gatvė, susisiekimas, šalia esanti infrastruktūra, ugdymo įstaigos, parduotuvės, žaliosios erdvės bei vietovės plėtros perspektyvos.
Reikšmės turi ir pastato bei būsto savybės:
- statybos metai ir konstrukcija
- energinis efektyvumas
- būsto plotas, aukštas ir išplanavimas
- įrengimo lygis ir fizinė būklė
- balkonas, terasa, liftas, sandėliukas ar automobilio stovėjimo vieta
Net tame pačiame name esantys panašaus ploto butai gali būti įvertinti skirtingai. Tam įtakos gali turėti atliktas remontas, patogesnis išplanavimas, vaizdas pro langus ar būtinybė artimiausiu metu atlikti papildomus darbus.
Skelbime nurodyta suma nebūtinai atspindi vertę
Vertintojas nesiremia vien nekilnojamojo turto skelbimuose nurodytomis kainomis. Jose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkestis, o ne galutinė sandorio suma. Todėl svarbūs tampa neseniai įvykę panašių objektų sandoriai.
Vertinant atsižvelgiama ir į bendrą rinkos situaciją: pasiūlą bei paklausą, kainų pokyčius, sandorių aktyvumą ir finansavimo sąlygas. Jei konkrečioje vietovėje panašių būstų parduodama nedaug, gali būti vertinami objektai iš platesnės teritorijos.
Asmeninis ryšys su būstu ar išskirtinis interjeras taip pat ne visada padidina jo rinkos vertę tiek, kiek į juos investuota. Brangūs baldai ar individualūs dizaino sprendimai gali būti patrauklūs pirkėjui, tačiau rinkoje ne visuomet vertinami taip pat.
Ką reiškia mažesnė turto vertė?
Jeigu būsto rinkos vertė yra mažesnė už pirkimo kainą, bankas gali skaičiuoti finansuojamą sumą pagal mažesnį dydį. Pavyzdžiui, jei būstas perkamas už 200 tūkst. eurų, tačiau vertintojas nustato 180 tūkst. eurų vertę, susidaręs skirtumas gali tekti pirkėjui.
Tai reiškia, kad pradiniam įnašui gali prireikti daugiau nuosavų lėšų. Bankas, priimdamas sprendimą, vertina ne tik žmogaus pajamas ir turimus įsipareigojimus, bet ir įkeičiamo turto vertę.
Mažesnis vertinimas nebūtinai reiškia, kad būsto įsigyti nepavyks. Pirkėjas gali derėtis dėl kainos, panaudoti daugiau santaupų arba ieškoti kito objekto. Vis dėlto prieš prisiimant didesnę finansinę naštą verta įvertinti, ar po sandorio liks pakankamas rezervas remontui, įrengimui ir nenumatytoms išlaidoms.
Vertinimą verta atlikti prieš galutinį susitarimą
Norint išvengti nemalonių netikėtumų, dėl turto vertinimo rekomenduojama kreiptis dar prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį. Jei sudaroma preliminarioji sutartis ir mokamas avansas, joje verta numatyti, kas nutiktų negavus planuoto finansavimo arba vertintojui nustačius mažesnę vertę.
Taip pat svarbu pasirinkti bankui priimtiną nepriklausomą turto vertintoją ir patikrinti, ar būsto dokumentai atitinka faktinę jo būklę. Neįregistruoti perplanavimai, pakeista patalpų paskirtis ar kiti dokumentuose neužfiksuoti pakeitimai gali apsunkinti vertinimą ir paskolos suteikimą.
Anksti atliktas vertinimas suteikia daugiau laiko palyginti finansavimo galimybes, persiderėti dėl kainos arba priimti sprendimą ieškoti kito būsto.
Šaltinis: elta.lt
